Rohelised sertifikaadid luksuskinnisvaras – uus turustandard

Kujuta ette stseeni eelmisest nädalast Varssavi büroohoones. Potentsiaalne üürnik, rahvusvaheline korporatsioon, keeldub allkirjastamast lepingut 3 000 ruutmeetri pinnale. Põhjus? Puudub WELL Gold sertifikaat. “Meie ESG standardid seda nõuavad,” kuuleb arendaja. Nii ongi keskkonnasõbralikkus lakanud olemast valik ja saanud pääsuks vajalikuks tingimuseks.

See pole üksikjuhtum. Maailmas sertifitseerib LEED iga päev 2 600 000 ruutjalga pinda. Iga päev. Kujutage ette selle muutuse ulatust – hooned kerkivad juba valmis pääsmetega maailma, kus rohelised sertifikaadid määravad kõik.

90% uutest premium-klassi büroohoonetest Varssavis omab 2025. aastal jätkusuutlikkuse sertifikaati.

Rohelised sertifikaadid luksuskinnisvaras – kompromissitu ökoloogia

Poola jõudis trendidega sammu pidada kiiremini, kui keegi oleks osanud oodata. Veel viis aastat tagasi olid ökoloogilised lahendused pigem lisand, täna on need standardiks. Selle kiirenemise taga pole juhust – EU Green Deal, kasvav ESG surve, aga ka investorite pragmaatilisus, kes mõistsid üht: sertifitseeritud hooned pole kapriis, vaid äri.

foto: dreamerealestate.com

Näen seda oma silmaga, kui jalutan pealinna kesklinnas. Iga fassaad kannab täna mõnda logo – LEED, BREEAM, WELL. Need väikesed sildid on muutunud pääsmeteks eksklusiivsete kinnisvarade klubisse. Aga mida need tegelikult tähendavad?

Revolutsioon algas vaikselt, haldusosakondades ja jätkusuutlikkuse kontorites. Äkitselt selgus, et üürnikud on valmis maksma rohkem parema õhu, väiksemate arvete ja rohelise peakontori prestiiži eest. Arendajad, kes algul olid skeptilised, võistlevad täna kõrgeimate hinnangute nimel nagu Michelini eest restoranidele.

Asi on selles, et iga sertifikaadi taga on punktisüsteem, ranged tehnilised kriteeriumid ja väga konkreetsed kasunäitajad. Turujõud, mis seda muutust veavad, toimivad selgete reeglite järgi – kuigi kõik pole esmapilgul nähtav.

Enne kui vaatame numbreid, uurime, mida erinevad logod hoonete fassaadidel tegelikult tähendavad…

Mis peitub LEED, BREEAM ja WELL märgiste taga – peamised kriteeriumid ja tasemed

Kui vaatame tänapäevaseid sertifitseeritud hooneid, näeme erinevaid märgistusi – aga mida need tegelikult tähendavad? Igal süsteemil on oma läved ja punktid, mida tasub teada.

foto: dreamerealestate.com

LEED v5 – Ameerika skaala kuni 110 punktini

LEED põhineb lihtsal punktisüsteemil. Kogud punkte erinevate tegevuste eest ja vaatad, millisesse kategooriasse kuulud. Certified on 40–49 punkti, Silver 50–59, Gold 60–79 ning Platinum alates 80 punktist ülespoole.

Mind on alati huvitanud – miks just 110 on maksimum? Selgub, et see tuleneb lisapunktidest innovatsiooni ja piirkondlike prioriteetide eest. Põhikategooriaid on seitse: asukoht ja transport, jätkusuutlikud krundid, veetõhusus, energia ja õhkkond, materjalid ja ressursid, siseõhu kvaliteet ning innovatsioon.

BREEAM v7 – Euroopa lähenemine kaaludega

Siin muutub asi keerulisemaks, sest igal kategoorial on oma kaal. Energia moodustab koguni 19% kogu hindest – loogiline, kuna see on suurim ekspluatatsioonikulu. Tervis ja heaolu saavad 15%, juhtimine 12%, transport 8%.

Süsteem hindab tasemetele Pass (30% punktidest), Good (45%), Very Good (55%), Excellent (70%) ja Outstanding (85%). Need läved on üsna karmid – kõrgeima taseme saavutamiseks peab tõesti pingutama.

WELL v2 – keskendub inimestele

WELL on hoopis teistsugune lugu. Selle asemel, et keskenduda ainult hoonele, vaatab see, kuidas hoone meid mõjutab. Kümme kontseptsiooni: Air, Water, Nourishment, Light, Movement, Thermal Comfort, Sound, Materials, Mind, Community.

Silver nõuab kõigi põhinõuete täitmist pluss 20 punkti valikulistest. Gold on 40 punkti, Platinum 80. Kõlab lihtsalt, kuid kurat peitub detailides – mõned nõuded on tõesti keerulised ellu viia.

Üha rohkem investoreid liigub topelt- või kolmiksertifikaatide suunas. LEED koos WELL-iga muutub populaarseks – üks keskendub hoonele, teine selles viibivatele inimestele. Ka BREEAM koos WELL-iga on levinud, eriti Euroopas.

Olen märganud, et arendajad ei saa tihti aru erinevustest süsteemide vahel. Nad arvavad, et “sertifikaat on sertifikaat”, aga see pole tõsi. Igaüks mõõdab midagi muud ja seab erinevad prioriteedid.

Kui on selge, mida iga süsteem mõõdab, vaatame, miks turg neid praktiliselt automaatselt nõuab.

foto: rcm-international.com

Moejängist hädavajaduseni – turujõud ja regulatsioonid, mis kujundavad standardit

Ma mäletan veel, kuidas mõned aastad tagasi olid rohelised sertifikaadid pigem rikaste arendajate vidinaks. Sellised toredad lisad, millega sai messidel uhkeldada. Aga nüüd? See on premium -segmendis elementaarne standard.

Mis siis tegelikult juhtus? Eelkõige hakkasid regulatsioonid igast küljest peale suruma.

Regulatiivne ajajoon nägi välja umbes nii:

19.12.2019 – kuulutati välja “European Green Deal”
14.07.2021 – “Fit for 55” pakett koos konkreetsete sammudega
01.01.2023 – kohustuslikud künnised suurtele varadele EL-is
2025 – plaanitakse LEED v5 kehtestamist, rõhuga dekarboniseerimisel

Aga regulatsioonid on vaid üks osa puslest. Tõeline muutus tuli kapitali poolt. Globaalsed investeerimisfondid hakkasid sertifitseerimisklausleid otse term sheet’idesse kirjutama. Pole BREEAM-i ega LEED-i? Pole rahastust. Lihtne ja selge.

ESG pole enam lihtsalt moesõna, vaid karm ärinõue. Fondidel on oma kohustused lõppinvestorite ees, nii et nad kannavad surve edasi.

Ka üürnikud on muutunud. Rahvusvahelised korporatsioonid on kehtestanud ostupoliitikad, mis nõuavad vähemalt LEED Gold või BREEAM Excellent taset. Nende jätkusuutlikkuse osakonnad lihtsalt ei kirjuta alla üürilepingule hoones, millel pole sertifikaati.

Heaks näiteks on Warsaw Spire – praktiliselt 100% pindadest on välja üüritud ettevõtetele, kelle hankepoliitikad nõudsid sertifikaate. Juhus? Ei usu.

Poolas anti esimene BREEAM sertifikaat välja 2010. aastal. Pikka aega tundus see eksperiment vähestele. Aga kui tulid Euroopa regulatsioonid ja globaalsed üürnikud hakkasid esitama rangeid nõudeid, muutus turg täielikult. Ühe päevaga sai “nice to have” asemel “must have”.

Tegelikult oli see loomulik areng. Nagu iga standardiga – esmalt võtavad kasutusele pioneerid, siis early majority ja lõpuks saab sellest norm. Seekord kiirendas protsessi aga väline surve.

Need jõud ei kasvata ainult nõudlust, vaid mõjutavad ka reaalselt finantstulemusi – mida tõestavad kohe näha olevad numbrid.

foto: nar.realtor

Numbrid, mis veenavad – finantsilised, operatiivsed ja mainega seotud eelised

Ma just rääkisin eile Mokotówi hoonehaldajaga ja ta ütles mulle midagi, mis kõlas nagu nali. “Minu üürnikud maksavad mulle 15% rohkem, sest mul on üks paberitükk seinal.” See paberitükk on BREEAM-sertifikaat.

Selgub, et ta ei teinudki nalja.

Need numbrid pärinevad Globalworth Poola ja USGBC värskeimatest uuringutest. Need ei ole prognoosid ega soovmõtlemine. See on karm turuandmestik.

Võtame konkreetse näite Varssavist. Kaks identset büroohoonet Służewiecis, kõrvuti. Esimene, ilma sertifikaadita, üürib pinda hinnaga 89 PLN ruutmeetri eest. Teine, LEED Gold sertifikaadiga, küsib 106 PLN. Vahe? 2 300 PLN kuus iga 100 ruutmeetri kohta. Aastas tähendab see peaaegu 28 000 PLN lisatulu iga üürniku pealt.

Sertifitseeritud hoone omanik maksab ka elektri eest vähem. Kui palju vähem? USGBC uuringud näitavad 25% väiksemat tarbimist võrreldes tavapäraste hoonetega. 10 000 ruutmeetri puhul tähendab see tänaste energiahindade juures 180 000 PLN säästu aastas.

Aga tõeline mängumuutja peitub tootlikkuses. WELL sertifikaat, mis keskendub kasutajate heaolule, tõstab töötajate efektiivsust 10-15%. Tundub abstraktne? Tegelikult mitte. See tähendab, et 50-liikmeline meeskond töötab nagu 56 inimest. Praktiliselt tähendab see vähem haiguspäevi, kiiremat projektide elluviimist, paremaid finantstulemusi üürnike ettevõtetes.

Üks mu tuttav juhib meeskonda WELL sertifikaadiga hoones Wolas. Ta ütleb, et inimesed haigestuvad harvem, kurdavad vähem väsimuse üle pärast tööd. Võib-olla on see juhus, kuid numbrid seda ei kinnita – IWBI uuringud näitavad sama trendi sadades objektides üle kogu maailma.

Aga maine? Bostonis müüdi LEED Platinum sertifikaadiga süsinikuneutraalne torn 2025. aastal 18% kallimalt kui sarnased hooned piirkonnas. Ostjad maksid sõna otseses mõttes juurde rohelise kuvandi eest. Ka Poolas näeme sarnaseid suundumusi – tehnoloogiafirmad, advokaadibürood, rahvusvahelised korporatsioonid valivad sertifitseeritud pinnad, sest see on osa nende ESG strateegiast.

Tunnen arendajat, kes alguses arvas, et sertifitseerimine on tarbetu kulu. Täna on kõigil tema uutel projektidel vähemalt BREEAM Very Good. Miks? Sest investorid maksavad rohkem, üürnikud jäävad kauemaks ja tegevuskulud on madalamad.

Vahel mõtlen, kas kõik need sertifikaadid pole lihtsalt mood. Aga kui vaatan energiakulusid, üürihindu ja üürnike voolavust, kaovad kahtlused. Numbrid ei valeta.

Kui numbrid on nii selged, jääb vaid küsimus: kuidas seda trendi ära kasutada, et konkurentidest ette jõuda…

foto: inogenalliance.com

Kursus rohelise tuleviku suunas – strateegilised sammud turuliidritele

Kui vaatan, mis toimub premium kinnisvaraturul, tekib mul tunne, et oleme pöördepunktis. Kas astume nüüd samme edasi või jääme aastateks maha. Küsimus pole już enam “kas”, vaid “millal” ja “kui kiiresti”.

Aastaks 2030 peab 100% Euroopa Liidu premium-hoonetest olema sertifitseeritud – kõlab nagu ulme, aga just sinna poole liigume. EL-i regulatsioonid ei tee nalja ja investorid vaatavad juba praegu ainult neid objekte, millel on vastavad sertifikaadid.

Meil on konkreetne tegevusplaan, mis on juba mitmes projektis end tõestanud:

1. Portfelli audit – iga hoone hetkeolukorra kontroll
2. Õigete sertifikaatide valik (BREEAM, LEED, võib-olla WELL)
3. BIM-süsteemide integreerimine IoT-tehnoloogiatega
4. Mitmekordse taasseritamise planeerimine iga 3–5 aasta tagant

Ärgem petkem end – see maksab. Aga alternatiiv on veel hullem.

Ma näen huvitavaid trende silmapiiril. Tehis intellekt energia optimeerimisel pole enam ulme, vaid reaalsus. Ringmajanduse materjalid ei ole enam nišš. Multi-sertifitseerimine muutub standardiks, mitte erandiks.

Vahel mõtlen, kas me ei lähe selle kogu “rohelise hullusega” liiale. Siis vaatan energiakulusid ja uusi regulatsioone ning saan aru, et tagasiteed pole. Arendajad, kes sellest aru ei saa, seisavad juba 2-3 aasta pärast müügiprobleemide ees.

Tegelikult võib alustada väikeste sammudega. Pilootaudit ühes hoones, et näha, kus me oleme. 90 päeva piisab, et saada selge ülevaade olukorrast ja tegevusplaanist.

foto: spacewell.com

Premium turg ei jää hilinejate järele ootama. Kliendid küsivad juba täna sertifikaatide, energiakulu ja keskkonnamõju kohta. Varsti otsustab see, kas keegi üldse meie pakkumise vastu huvi tunneb.

Vaata, kuidas sinu hoone läbib rohelise testi.

Mark 90

toimetus lifestyle & kinnisvara

Luxury Blog