Osta odavalt, renoveeri, müü kallimalt. Rahvusvaheline kinnisvara flipping kõlab lihtsalt, kuid välismaal muutub see kiiresti palju keerulisemaks pusleks. Ostuhind on alles algus – arvestada tuleb makse, notarit, juristi, disainerit, remonti, finantseerimist, ülalpidamist, turundust ja müüki. Seejärel tuleb tasuda tulumaks.

Itaalia ja Portugal on huvitavad turud investoritele. Mõlemas riigis on palju vanemaid kinnisvaraobjekte, atraktiivseid turismipiirkondi ning nõudlust välismaiste ostjate poolt. Itaalias on lihtsam leida väga odavat kinnisvara, samas kui Portugal pakub likviidsemat turgu, kuid kõrgemaid sisseastumishindu.

Flipping rahvusvaheliselt. Kõigepealt ARV, siis ost

Klassikaline flip hõlmab ostmist, renoveerimist ja müümist. Oluline on määrata ARV – After Repair Value ehk kinnisvara tegelik väärtus pärast remonti. ARV ei tohiks põhineda ainult pakkumishindadel. Olulisemad on tegelikult müüdud, võrreldavad kinnisvarad ja kohalik nõudlus.

Kui maja maksab 80 tuhat eurot ja pärast renoveerimist saab selle müüa 150 tuhande euro eest, siis 70 tuhande euro suurune vahe ei ole veel kasum. Tuleb arvestada maksud, ostukulud, notari-, juristi- ja disaineritasud, renoveerimine, sisustus, finantseerimine, ülalpidamine, turundus ja müük.

Seetõttu tuleks projekti arvestada konservatiivselt: võtta aluseks realistlik müügihind ja jätta varu ettenägematute kulude jaoks. Suurim viga on eeldada maksimaalset müügihinda ja ideaalset renoveerimise kulgu.

Seetõttu nõuab rahvusvaheline flipping enne ostu sooritamist due diligence. See protsess on kogu investeeringu üks tähtsamaid etappe.

Itaalia on odavate majade maa.

Itaalial on tohutu vanade kinnisvarade varu – alates majadest väikestes asulates ja maapiirkondades kuni hooneteni ajaloolistes keskustes. Osa neist seisab aastaid tühjana ja vajab põhjalikku renoveerimist.

See on potentsiaalne võimalus flipperile: osta alla turuväärtuse, luua kaasaegne toode ja müüa see kallimalt. Näiteks on olemas programmid „Case a 1 euro”, mis tähendab valitud mahajäetud kinnisvara müümist sümboolse hinnaga.

Ja palju teadmata asjaolusid

Nende eesmärk ei ole majade tasuta jagamine, vaid asulate elavdamine. Heaks näiteks on Cantiano valla programm Marche piirkonnas. Ostja peab täitma renoveerimisnõuded, koostama projekti ja järgima omavalitsuse poolt määratud tähtaegu. Programm näeb ette ka 4000 euro suuruse tagatise.

Hind 1 euro on seega alles algus. Vana hoone võib vajada uut katust, konstruktsiooni tugevdamist, paigaldiste vahetust, soojustust, puidutöid ja täielikku viimistlust. Lisaks tulevad projekt, dokumentatsioon, maksud, notar, halduskulud või muinsuskaitse. Tulemuseks võib investeering ulatuda mitmekümne tuhande euroni, väga halvas tehnilises seisukorras hoone puhul isegi üle 100 tuhande euro.

Itaalia ehitusseadus

Itaalias on eriti oluline kontrollida, kas kinnisvara tegelik seisukord vastab dokumentatsioonile. 2024. aastal kehtestati nn „Salva Casa” määrus – Decreto-Legge nr 69/2024, mis muudeti seaduseks nr 105/2024. See regulatsioon tõi lahendusi teatud ehituslikele mittevastavustele ja menetlustele, mis on seotud kinnisvara legaalse staatusega.

See ei tähenda siiski, et iga omavolilist ehitist saab lihtsalt seadustada. Kõik sõltub vastuolu iseloomust ja konkreetsest juhtumist. Enne ostu tasub seetõttu lasta kohalikul spetsialistil kontrollida dokumentatsiooni ja kavandatava remondi teostamise võimalusi.

Maksud Itaalias

Kui ostad kinnisvara eraisikult või ettevõtjalt tehingus, mis on vabastatud käibemaksust ja ilma „prima casa” soodustuseta, on põhiline registreerimismaksumäär 9%, ning hüpoteegi- ja katastrimaks võetakse tavaliselt kumbki 50 euro ulatuses. Muude tehingutüüpide puhul võivad kehtida teised reeglid, sealhulgas käibemaks.

Müügitehingu korral näevad Itaalia seadused ette teatud kasumite maksustamise, eriti juhul, kui kinnisvara on omandatud või ehitatud mitte rohkem kui viis aastat varem. Üksikasjad sõltuvad kinnisvara ajaloost ja maksumaksja olukorrast.

Regulaarsel kinnisvara ostmisel, renoveerimisel ja edasimüügil tuleb lisaks analüüsida tegevuse iseloomu. Ühekordset eraomandi müüki ja järjestikust flipping’ut ei pruugita maksustamisel samamoodi käsitleda.

Flipping rahvusvaheliselt: Portugal. Tugev nõudlus, raskem leida häid pakkumisi

Portugaliast on saanud üks tuntumaid Euroopa kinnisvaraturge. Lissabon, Porto, Algarve ja teised atraktiivsed piirkonnad tõmbavad ligi nii kohalikke elanikke kui ka välismaiseid ostjaid.

Portugali statistikaameti andmetel tõusid elamukinnisvara hinnad 2025. aastal 17,6%, tehingute arv kasvas 8,6% ning tehinguhinna mediaan oli IV kvartalis 2 198 eurot ruutmeetri kohta.

Dünaamiline turg tähendab potentsiaalselt kõrgemat renoveeritud kinnisvara väärtust, kuid ka kõrgemaid ostuhindu ja suuremat konkurentsi. Ainuüksi turu kasv ei päästa seega halvasti ostetud maja.

Ostu hind Portugalis

Ostmisel tuleb arvestada eelkõige IMT-ga – tasulise kinnisvara omandamise maksuga ning Imposto do Selo ehk tempelmaksuga.

IMT suurus sõltub muu hulgas kinnisvara tüübist ja selle otstarbest. Maksustamise aluseks on reeglina kinnisvara tehinguhinna või maksustamisväärtuse hulgast kõrgem väärtus.

Maja ostu puhul on tempelmaksu määr põhimõtteliselt 0,8% maksustatavast väärtusest. Lisaks tuleb arvestada juriidiliste kulude, dokumentatsiooni, finantseerimise ja remondiga.

Flippimine ja maksud Portugalis

Kinnisvara müügil võib tekkida mais-valia ehk kasum, millele kehtivad vastavad maksureeglid. Portugali seadused eristavad eraomandi müüki ettevõtlustulust.

Ühekordset oma kinnisvara müüki ja regulaarset majade ostmist nende renoveerimise ja edasimüümise eesmärgil ei pea seega maksustama samal viisil.

Portugali majandustegevuse klassifikatsioon hõlmab CAE 68100 – kinnisvara ost ja müük. See ei tähenda automaatselt, et tuleb asutada ettevõte. Kui aga plaanid tegeleda järjestikuse flippinguga, tasub enne esimest tehingut koos kohaliku maksunõustajaga kindlaks määrata sobiv viis tegevuse korraldamiseks ja maksustamiseks.

Tõhus flipping! Kus on kõige parem teenida ja millised on riskid?

Rahvusvaheline flipping ei tähenda kõige odavamate aadresside jahtimist. Suurim potentsiaal ei pruugi asuda seal, kus kinnisvara on odav. Odav maja piirkonnas, kus puudub nõudlus, võib olla halvem investeering kui kallim objekt asukohas, kus pärast renoveerimist on võimalik kiiresti ostja leida.

Hea projekt peaks omama konkreetset eelist: ostmine turuväärtusest madalama hinnaga, soodne ümberehitamise võimalus, erakordne asukoht, kasutamata pind, madal tase heas ümbruses või selgelt määratletud sihtrühm potentsiaalsete ostjate seas.

Näide: maja hind 90 tuhat eurot, remont 40 tuhat eurot ja 15 tuhat eurot muud kulud. Kui müügihind on 180 tuhat eurot, annab see 35 tuhat eurot ülejääki enne lõplikku maksuarvestust. Kui aga müügihind on 160 tuhat eurot, langeb tulemus 15 tuhande euroni.

Just sel põhjusel on flippingus kõige olulisemad mitte muljetavaldavad visualiseeringud, vaid hea ostuhind, kulude kontroll ja realistlik lõpphindamine.

Flipping rahvusvaheliselt: suurimad ohud

• Vale ARV hindamine – kinnisvara ei pruugi saavutada eeldatavat hinda.
• Remondi kulude kasv – niiskus, konstruktsioon, katus, paigaldised või probleemid dokumentatsiooniga võivad eelarvet oluliselt suurendada.
• Viivitused – pikem remont tähendab täiendavaid finantseerimiskulusid, makse, kommunaalkulusid ja hoolduskulusid.
• Madal likviidsus – väikelinnas võib maja või korterelamu müük võtta kuid.
• Muudatused eeskirjades ja rahastamiskuludes – võivad vähendada projekti tasuvust.
• Probleemid töövõtjatega ja dokumentatsiooniga – välismaal lisanduvad keelebarjäärid ja keerulisem tööde kontroll.

Tasub ka uurida kohalikke kinnisvara kasutamise eeskirju, eriti kui pärast renoveerimist on plaanis lühiajaline üürimine. Flippimine võib parandada tühjade hoonete seisukorda ja toetada kohalikke töövõtjaid, kuid populaarsetes piirkondades võib see samuti tõsta hindu ja piirata kohalikele elanikele elamispinna kättesaadavust.

Itaalia või Portugal?

Itaalia – odavam, kuid nõudlikum

Plussid: lai valik vanu kinnisvaraobjekte, suhteliselt madalad hinnad väljaspool kõige populaarsemaid piirkondi, „maja 1 euro eest” programmid, suur renoveerimis- ja turismipotentsiaal ning võimalus leida niššlikke asukohti.

Miinused: nõrgem nõudlus osades asulates, kallite remontide oht, juriidilised ja halduslikud probleemid, potentsiaalselt pikk müügiperiood ning suured erinevused piirkondade vahel.

Portugaliа – tugev turg kõrgema sisenemishinnaga

Plussid: tugev nõudlus, välismaiste ostjate huvi, potentsiaalselt lihtsam valmis kinnisvara müük, suur moderniseerimispotentsiaal ja suurem likviidsus populaarsetes asukohtades.

Miinused: kõrged ostuhinnad, suur investorite konkurents, raskem leida suurt allahindlust, kõrged remondikulud ning marginaali vähenemise risk eelarve ületamisel.