Kui palju maksavad kinnisvarad Dubais?

“Dubai ruutmeetri keskmine hind ületas 2025. aastal 18 000 AED ehk umbes 19 000 PLN – see on rohkem, kui maksad luksuskorteri eest Varssavi kesklinnas.”

Kas see kõlab hullumeelselt? Ometi moodustavad välisinvestorid juba 70% selle emiraadi linna kogu kinnisvaraturust. See pole juhus. Dubai pakub midagi, mida mujalt on raske leida – null kapitalikasumi maksu, püsivad elamisload kinnisvaraomanikele ning turu, mis kasvab jõudsalt isegi ülemaailmse inflatsiooni ajal.

2025. aasta on Dubai kinnisvaraturu jaoks pöördepunkt. Expo 2020 on jätnud oma jälje, suured infrastruktuuriprojektid jõuavad lõpule ning linn valmistub uueks arengulaineks. Investorid Poolast vaatavad üha sagedamini Dubait mitte kui eksootilist seiklust, vaid kui tõsist alternatiivi kodumaisele turule.

Kui palju maksavad kinnisvarad Dubais?

Et mõista, kas tasub oma raha Dubaisse kinnisvarasse paigutada, pead teadma kolme olulist asja:

• Praegused ruutmeetrihinnad – kui palju tegelikult maksavad erinevat tüüpi eri linnaosades

• Täielik kulude arvestus – millised lisatasud ootavad ostjat peale korteri hinna

• Tulusus ja trendid – kas üürileandmine on kasumlik ning milline on selle turu tulevik

Ma ei hakka varjama – numbrid võivad üllatada. Kuid kurat peitub detailides ning just need detailid võivad selles olukorras määrata sinu investeeringu edu või ebaedu.

Enne kui sukeldume konkreetsetesse summadesse, tasub mõista Dubai turu hinnageograafiat.

2025. aasta hinnakaart – stuudiokorterist kuni katusekorterini

Hinnad Dubais aastal 2025? See on teema, mida iga potentsiaalne investor peaks une pealt teadma. Hinnavahemikud on tõesti väga laiad, kuid selles kõiges on võimalik selgust saada.

Faktid, mida tasub meeles pidada: Off-plan kinnisvara hinnad on keskmiselt 15–20% madalamad kui valmisobjektidel. “Luxury” standard tõstab hinda veel 30–40%. Suurim hinnatõus 2024. aastal registreeriti kanalite piirkondades – koguni 18%.

Geograafia on selles äris kõik. Downtown ja DIFC on finantskeskused, kus ruutmeetri hind on 15 000–25 000 AED. Palm Jumeirah? Seal loeb prestiiž, nii et maksad umbes sama palju. Aga kui sõidad Ajmani või Sharjahi äärealadele, maksavad needsamad ruutmeetrid järsku 8 000–12 000 AED.

Miks selline erinevus? Infrastruktuur, metroo lähedus, vaated Burj Khalifale. Ja muidugi kogu see turundus ja aadressi prestiiž.

Kaks elulist näidet – penthouse Burj Khalifas müüdi eelmisel aastal 42 miljoni euro eest, ostjaks oli Vene oligarh. Teisalt ostis tuttav poolakas endale Ajmanis 74-ruutmeetrise korteri 223 000 AED eest ja on väga rahul.

Hindade ajalugu on tõeline ameerika mägedel sõit. 2008. aastal, enne kriisi, maksis ruutmeeter umbes 20 000 AED – kõlab tuttavalt, eks? Siis tuli krahh ja hinnad langesid 60%. Pandeemia 2020. aastal? Kõik arvasid, et läheb halvasti, aga hinnad kihutasid hoopis üles nagu rakett.

Tegelikult on huvitav, et need 2008. aasta hinnad on alles nüüd tagasi tulnud. See tähendab, et turul kulus taastumiseks 15 aastat.

Me teame juba alghinnad, nüüd on aeg arvutada kogu summa ja vaadata, mida sa sellele veel juurde lisad…

Täielik arve – tasud, maksud ja ostusammud

Näed alghinda ja arvad, et see on kõik? Kahjuks on see alles algus. Dubais muutub iga dirhem paberil arvel palju suuremaks summaks – ja keegi ei seleta sulle seda enne täpselt lahti.

1. Broneerimisvorm ja esimene sissemakse
Alustad “Reservation Form” täitmisega ning 10% ettemaksuga. Kõlab süütult, kuid juba siin maksad maakleri vahendustasu – tavaliselt 2% tehingu väärtusest. Kui ostad kinnisvara hinnaga 1 500 000 AED, tähendab see kohe lisaks 30 000 AED. Kestus: 1–3 päeva.

2. Müügileping (SPA) ja DLD registreerimine
Siin tekib suurim kulu – 4% Dubai Land Department’i tasu. See ei ole läbiräägitav. Sama investeeringu puhul on see veel 60 000 AED. Lisaks notaritasud, tavaliselt 2 000–5 000 AED. See etapp kestab umbes 7–14 päeva.

1. Off-plan maksegraafik
   
   Enamikul projektidel on sarnane skeem: 10% broneerimisel, 10% SPA allkirjastamisel, seejärel maksed iga 3–6 kuu tagant vastavalt ehituse edenemisele. Näide 24-kuulise projekti kohta: 20% esimese kahe kuu jooksul, järgmised 60% võrdselt iga poole aasta tagant, viimased 20% võtmete kättesaamisel.
2. Ekspluatatsioonitasud ja varjatud kulud
   
   Keegi ei räägi valjult 10–20 AED/m² suurusest hooldustasust aastas. 100 m² korteri puhul tähendab see 1 000–2 000 AED aastas. Mõnikord tuleb juurde maksta ka parkimise, prügi või hoone kindlustuse eest.
3. Lõpetamine ja üleandmine
   
   Viimased 20% pluss omandiõiguse ülekandmise tasud. Veel 2 000–3 000 AED dokumentide, tõlgete ja lõplike kannete eest. Protsess kestab 30–45 päeva alates ehituse lõpetamisest.

Golden Visa lühidalt: investeerides vähemalt 2 000 000 AED, saad 10-aastase viisa kogu perele. Taotluse esitamine võtab 2–4 nädalat, eelisteks on vaba sisenemine UAE-sse, võimalus äri ajada ning puudub kohustus riigist lahkuda iga 6 kuu tagant.

Tõde on see, et alghind moodustab maksimaalselt 85% lõplikust maksumusest. Ülejäänu on “pisiasjad”, mis võivad üllatada isegi kogenud investoreid.

Kui meil on kogu arve teada, küsigem: kas see tasub end ära?

Tuluslikkus ja tulevik – kas investeering tasub end ära?

Kas sinu kapital töötab tõhusalt? Seda küsimust küsib endalt iga investor, kes kaalub kinnisvara ostmist Dubais.

Numbrid räägivad enda eest. Dubai kesklinnas võib oodata umbes 7% tootlust, samas kui linna äärealadel võib see ulatuda isegi 10%-ni. Võrdluseks, Varssavi korterid annavad maksimaalselt 5%. Vahe on märkimisväärne.

Prognoosid lähiaastateks on optimistlikud – 2025. aastal hinnatõus 5–8%, seejärel stabiilselt 5–10% aastas kuni 2030. aastani. Dubai 2040 plaan näeb ette linna muutmist maailma rikkaimate inimeste globaalseks keskuseks. Suure netoväärtusega isikute sissevool suurendab juba praegu nõudlust.

Tasub vaadata tehingute statistikat. 2024. aastal registreeriti üle 100 000 müügi, ning prognoosid 2025 aastaks räägivad 120 000-st. See tähendab üht – turg on likviidne. Sul ei teki müügiga probleeme, kui saabub aeg väljuda.

Aga kas kõik on roosiline? Mitte päris.

Risk & Reward

Globaalne inflatsioon võib mõjutada kinnisvara ülalpidamiskulusid. Geopoliitika Lähis-Idas toob alati kaasa teatud riske. Ja kinnisvaraturud – isegi need parimad – läbivad tõusu- ja langustsükleid.

Kas valida off-plan või valmis projektide vahel? Off-plan pakub paremaid hindu, kuid nõuab kannatlikkust. Valmis kinnisvara tähendab kohest üüritulu, kuid kõrgema sisseostuhinnaga.

Lõppkokkuvõttes pakub Dubai selles maailmaosas ühtesid kõrgeimaid tootlusi. Küsimus on – kas oled selleks sammuks valmis?

Mis saab edasi Dubai turul – peamised järeldused ja järgmised sammud

Dubai ei ole enam see hullumeelne turg, mis oli kümme aastat tagasi, kus ostsid korteri brošüürist ja lootsid, et arendaja viib ehituse lõpuni. Täna on olukord hoopis teistsugune.

Kolm asja, mida pead teadma

Hinnad kasvavad endiselt, kuid rahulikumalt kui aasta tagasi. See on hea uudis – see tähendab stabiilsust ilma spekulatiivse mullita. Teiseks tuleb ostuhinnale alati lisada 6–8% lisatasude jaoks. Ja kolmandaks, kõige olulisem: tagastus Dubais ületab endiselt enamiku Euroopa turgude taset.

Paljud inimesed unustavad selle viimase punkti, keskendudes ainult sisenemishinnale.

Proovi enne ostmist

▢ Kas sul on selge eelarve koos varuga ootamatute kulude jaoks?

▢ Kas sa tead täpselt, milleks ostad – kas enda jaoks, investeeringuks või ehk pensioniplaaniks?

▢ Oled määranud ajahorisondi – 3 aastat, 10 aastat või ehk kauem?
▢ Oled valmis valuutakõikumiste ja kohalike regulatsioonide riskiks?

▢ Kas sul on investeeringust väljumise plaan – millal ja kuidas sa müüd?

Need küsimused kõlavad lihtsatena, kuid enamik ostjaid ei oska neile vastata. Aga peaksid.

Pilguheit tulevikku 2026–2030

Dubai Vision 2040 ei ole ainult ilusad turundusloosungid. Linn panustab tõepoolest jätkusuutlikele projektidele ja tulevikutehnoloogiatele. On tekkinud isegi selline asi nagu “metaverse real estate” – kõlab kummaliselt, kuid esimesed juhtumid virtuaalsete kinnisvarade müügist koos seotusega füüsiliste objektidega on juba olemas.

Ma ütle, et see saab olema revolutsioon, kuid suund on selge. Dubai soovib olla regiooni tehnoloogiline pealinn.

Aeg tegutsemiseks

Teoretiseerimine on üks asi, praktika on teine. Vaata kehtivaid pakkumisi litsentseeritud maakleritelt – mitte kuulutusteportaalides, vaid inimestelt, kellel on RERA litsents. See on turvalisuse alus.

Kui oled juba tõsiselt ostu kaalumas, lepi kokku konsultatsioon kellegagi, kes tunneb kohalikku turgu seestpoolt. Ära tee otsuseid ainult internetist loetud artiklite põhjal – isegi mitte selle.

Tegutse targalt, kuid tegutse.

Mark D.

elustiilia toimetaja

Luksusiblogi