Kinnisvarahinnad Dubais – vaata, kui palju need maksavad

Aastal 2025 ulatus Dubai kinnisvaraturu väärtus umbes 917 miljardi dirhamini, kusjuures koguni 87% tehingutest tehti sularahas. Muljetavaldavad numbrid, kas pole? Ostja jaoks on oluline mõista, et 1 AED on ligikaudu 0,25 eurot, ehk teistpidi — 1 euro on umbes 4 AED. See suhteliselt stabiilne vahetuskurss muudab eelarve planeerimise üsna etteaimatavaks. Täna püüan kirjeldada, millised on kinnisvarahinnad Dubais.

Alates 2002. aastast võivad välismaalased osta kinnisvara omandisse määratud freehold-tsoonides. See avas turu investoritele üle kogu maailma, sealhulgas Euroopast. Ja täna on näha suurt huvi sellise kapitalipaigutuse vastu. Seetõttu otsustasin turgu teie jaoks põhjalikumalt uurida!

foto: famproperties.com

Kinnisvarahinnad Dubais – minu analüüs

Dubai on täna linn, kus elab üle 3,8 miljoni inimese ning mis püstitab turismirekordeid 2025. aastal. Nõudlust veab eelkõige noor elanikkond ja arengule orienteeritud mõtteviis. Ja on selgelt näha, et juba aastaid on siia investeeritud suuri vahendeid, et muuta see linn turismiikooniks.

Oluline on märkida, et pärast pöörast buumi aastatel 2021–2025 liigub turg nüüd mõõdukuse faasi. Kasvav elamispindade pakkumine hakkab hindu stabiliseerima, nii et enam ei räägita hinnatõusude laviinist. See on hea uudis ostjatele, kes otsivad mõistlikku hinnataset, mitte spekulatiivset palavikku.

foto: economymiddleeast.com

Hinnavahemik, tüübid ja standard

Alustame põhitõdedest: 1 AED on ligikaudu 0,25 EUR. See vahetuskurss kõigub veidi, kuid kiirete arvutuste jaoks sobib see suurepäraselt. Ja nüüd konkreetsed numbrid, sest ilmselt huvitavad need sind kõige rohkem.

Praegused hinnavahemikud eurodes

Stuudiokorterid maksavad tavaliselt €105 000 kuni €198 000 ( vastab AED 450–850 tuhandele), kuigi tavalised mudelid jäävad pigem alumisse hinnavahemikku. Ühe magamistoaga korterite hinnad algavad €209 000-st ja ulatuvad kuni €372 000-ni (AED 900 tuhat – 1,6 miljonit), kahetoalised algavad umbes €349 000-st ja võivad küündida isegi €651 000-ni (AED 1,5–2,8 miljonit). Villad ja ridamajad? Siin räägime vähemalt €511 000, ülempiir ulatub vabalt €1,86 miljoni ja enamani (AED 2,2–8 miljonit+). Luksuslikud piirkonnad nagu Palma Jumeirah võivad ületada €7,5 miljonit (AED 30 miljonit+), seega hinnavahemik on tõesti lai.

Ruutmeetri hind korterite puhul jääb vahemikku ~€2 100 kuni €7 800, mediaan on umbes €4 900 (umbes AED 19 000). Tehingute keskmine väärtus ületab ~AED 2,6 miljonit ehk umbes €650 000.

foto: dxbinteract.com

Mis mõjutab hinda?

Off-plan kinnisvara (ehitamisel) nõuab sageli 20–60% väärtuse sissemakset vastavalt maksegraafikule, mis annab paindlikkust. Valmis korterid on tavaliselt kallimad ruutmeetri kohta, kuid neid saab kohe välja üürida või sisse kolida. Vaade merele või Burj Khalifale? Lisa julgelt veel kümmekond protsenti. Ka korrusel on tähtsust — mida kõrgemal, seda kallim.

Näide: €300 000 eest saad korraliku ühe magamistoaga korteri (umbes 55–70 m²) heas seisukorras, samas kui €150 000 eest saad stuudiokorteri (ehk 35–45 m²) korralikus asukohas. Pindala ja viimistlus teevad vahe.

foto: uniqueproperties.ae

Võrdlus €/m² peamistes linnaosades

Asukoht Dubais on kõige olulisem. Hinnavahed linnaosade vahel on väga suured ning mõjutavad otseselt nii seda, kui palju tegelikult maksad, kui ka seda, millist üüritootlust võid oodata.

Siin on 2026. aasta alguse hinnangulised määrad:

Erinevused on tõesti märkimisväärsed. Vaatame näiteks: 60 m² suuruse korteri hind JVC-s on umbes €135 000 (ehk €2 250/m²). Sama 60 m² Downtownis? Juba €480 000 (keskmiselt €8 000/m²). Vahe on üle kolme korra ning JVC -s on ROI kaks korda kõrgem.

foto: wurarealestate.com

Freehold-tsoonid ja asukoha iseloom

Kõik loetletud linnaosad on freehold-tsoonid, mis tähendab, et välismaalased saavad osta kinnisvara ilma piiranguteta. Dubai Marina on justkui expat’ide keskus – jahisadamad, restoranid, suurlinna õhkkond. Downtown pakub vaateid ja prestiiži, kuid selle eest maksad premium-hinda. JVC (Jumeirah Village Circle) on rahulikum ja peresõbralikum piirkond, seetõttu on hinnad madalamad ja ROI parem. Palm Jumeirah on juba täiesti omaette klass – peamiselt villad ja ülimalt luksuslikud apartemendid.

Pea meeles, et need on vaid ligikaudsed hinnad. Täpsed summad sõltuvad vaatest, korrusest, arendajast ja viimistluse tasemest. Samas on valik nii suur, et igaüks leiab endale midagi sobivat!

Tasud, ülalpidamine ja viisa

Korteri või villa hind on vaid osa loost. Tegelikult maksad rohkem ning vahe võib üllatada.

foto: kaizenams.com

Tasud ostmisel samm-sammult

Suurim kulu on DLD (Dubai Land Department fee), ehk 4% kinnisvara hinnast. Kui ostad kinnisvara hinnaga €300 000, siis see teeb €12 000. Lisaks tuleb maksta maakleri vahendustasu, mis on tavaliselt umbes 2% pluss käibemaks, seega samas näites veel €6 000–€6 300. Kui võtad hüpoteeklaenu, lisandub hüpoteegi registreerimine (0,25% kuni 0,5% laenusummast) ja mõned väiksemad haldustasud. Kokku? Umbes 6–7% ostuhinnast kulub tehinguga seotud kuludele.

Ja just siin peitubki erinevus võrreldes paljude Euroopa turgudega. Dubais ei ole kinnisvaramaksu ega üüritulu maksu. Maksad ühekordselt ostu hetkel ning hiljem ainult hoolduskulud.

foto: liminastudios.com

Viisa

Aastased kulud jäävad tavaliselt vahemikku €2 000–€5 000, olenevalt hoone standardist ja olemasolevatest mugavustest (bassein, jõusaal, turvalisus). Mida kõrgem standard, seda suurem service charge.

Kui mõtled elamisviisale, on lävendid konkreetsed. Kinnisvara vähemalt 750 000 AED (umbes €190 000) annab lühema loa, samas kui 2 000 000 AED (ligikaudu €515 000) avab tee 10-aastasele Golden Visa’le. Väärtust arvestatakse ostuhinnast, mitte hetke turuväärtusest.

Investeeringu puhul summas €300 000 on kogukulud alustamisel (hind + tasud) seega umbes €320 000. Seejärel lisanduvad igal aastal ülalpidamiskulud, kuid ilma kinnisvara- või tulumaksudeta.

Tuleviku stsenaariumid

foto: cbnme.com

Et mõista, kus me praegu oleme, tasub vaadata tagasi aastasse 2014. Siis oli keskmine ruutjala hind umbes 1 003 AED. Seejärel tuli korrektsioon ja 2020. aastaks langesime umbes 894 AED/sqft tasemele (pandeemia ja varasema üleküllastumise mõju). Ja just sellest hetkest hakkasid asjad tõeliselt arenema.

Aasta 2024 lõpetasime vahemikus 1 524–1 597 AED/sqft, sõltuvalt andmeallikast. 2025. aastaks prognoositakse 1 625 AED/sqft, ning mõned stsenaariumid näevad 2026. aastat juba üle 1 800 AED/sqft. Kõlab nagu rakett, kuid tähelepanu: kasvutempo juba aeglustub. Siseneme mõõdukuse faasi, mitte jätkuva eufooria perioodi.

Müügimaht ja turu struktuur

Skaala? 2025. aastal ootame umbes 270 000 tehingut koguväärtusega 917 mld AED. Ainuüksi 2025. aasta I kvartal tõi ~42 000 tehingut (u 114 mld AED). Huvitaval kombel moodustab 60–70% off-plan ehk ostud arendusjärgus, ning 87% ostjatest maksab sularahas. See näitab, kui tugeval ja stabiilsel alusel see turg seisab, kuigi kõrge off-plan osakaal tähendab ka suuremat tundlikkust projektide hilinemiste suhtes.

Pakkumise poole pealt: 2025. aastal peaks turule tulema ~48 000 uut elamispinda, 2026. aastal koguni ~72 000, millest ainuüksi Q1 2025 lisas ~9 400 üksust. Dubai elanikkond on juba üle 3,8 mln, lisaks turism (üle 17 mln 2024. aastal), nii et nõudlus on olemas. Küsimus on vaid, kas pakkumine ei hakka sellest ette jõudma.

Prognoosid

Siin läheb huvitavaks. Villade ja premium-segmendi puhul prognoosib enamik analüütikuid +5-8% kasvu 2026. aastal. Keskmise segmendi korterid? Fitch ja teised ettevaatlikud eksperdid hoiatavad võimaliku 10-15% suuruse korrektsiooni eest, peamiselt off-plan ülepakkumise ja kasvava tarnete arvu tõttu. Üürid tõusevad lühiajaliselt ( +6-13%), nii et üürileandjatel on puhver olemas, kuid 2026-2027 võib hinnasurve hakata liikuma vastupidises suunas.

Mida sellest siis järeldada? Kui vaatad luksust ja villasid, tundub väljavaade stabiilne. Korterid? Tuleb ajastusega ettevaatlik olla.

Kuidas targalt lugeda Dubai turgu?

foto: elysian.com

Dubai turg ei ole ainult kõvad andmed, vaid ka kontekst, mis määrab, kas hind on võimalus või lõks. Üks ruutmeeter Marinas võib maksta sama palju kui Downtownis, kuid üüritootlus, metroo lähedus ja piirkonna arengupotentsiaal loovad täiesti erineva investeerimisloo. Keskmised hinnad eurodes annavad võrdluspunkti, kuid tõeline väärtus peitub detailides, millest arendajad müügibrošüürides harva räägivad.

Seetõttu tasub Dubais ostes vaadata laiemalt kui ainult pakkumise lehel olevaid numbreid. Asukoht, linnaosa küpsus, arendaja kvaliteet ja tegelikud ülalpidamiskulud kaaluvad sageli rohkem kui ostuhind ise.

Just see oskus ridade vahelt lugeda eristab edukat investeeringut pettumusest. Mul on Dubais juba kaks kinnisvara ja soovitan seda piirkonda teilegi siiralt!

Stev

premium-kinnisvara ja golfi entusiast

Luxury Blogi toimetus